홍춘욱, 2022년까지 서울 집값은 오른다. 그러나 부동산 하락은 없을까? (월급쟁이부자들TV)

 홍춘욱 이코노미스트가 월급쟁이부자들TV에 나오셔서 부동산 관련 자신의 의견을 말씀하셨네요. 

월급쟁이부자들TV에는 신사임당님과 부동산 관련 상담을 많이 하셨던, 너나위님이 MC를 보고 게신데요.

조만간 너나위님의 책 월급쟁이 부자로 은퇴하라를 읽고 리뷰도 하면서 이 분을 좀더 자세히 알아보려고 합니다.

최근에는 신사임당 채널에는 잘 안나오시고 월급쟁이부자들TV에서 맹활약하고 계시네요. 이 분들은 어찌됬든 우리가 원하는 경제적 자유를 이루신 분들.

 

참 세상에 부자(경제적 자유를 이룬 사람)는 많고 배울 것도 많은 것 같습니다.

 

한국부동산, 일본처럼 폭락할까요?

 

홍춘욱 이코노미스트는 사실 최근 많은 유튜브에 나오셔서 부동산 관련 이야기를 하셨는데,

대부분 이제 서울 집값은 더욱 올라간다는 의견 입니다. 그리고 이 부분에 대해서는 저도 어느정도 동의를 할 수 밖에 없을 것 같습니다.

 

처음 이야기는 자신의 자문 관련 사업 일화.

스타트업 자문을 하는데, 너무나 열정적인 사람들. 성장성이 보인다.

그러나 구인이 너무 힘들다. 특히 개발자들...

 

요즘 사방 팔방 각종 개발자 구인으로 난리죠? 플랫폼기업의 춘추전국시대가 시행되며, 너도나도 개발자 전쟁 중.

그렇다면 스타트업은 더욱 구인이 힘든데. 서울 일부 지방에서 내려가기만 해도 전혀 구인하기 힘들다고 하니.

 

좋은 일자리들은 모두 서울에 몰려 있다. 그리고 공급도 부족하다. 집값은? 오르게 된다.

결국, 학자들이 인구 감소로 부동산의 시대는 끝났다. 라고 난리였던 것은 모두 개소리. 라고 하신다.

 

서울 집값은 2022년까지 계속 강세로 간다는 것이 홍춘욱 이코노미스트의 의견. 

아니 그럴 수 밖에 없다는 것. 정책을 보면 보인다. 공급은 없는데. 일자리 구하기도 힘든데.

2030세대들은 전세난에 전세도 못가. 공급이 없으니 영끌에서 집 살 수 밖에 없다. 

 

 

 

---

그럼에도 불구하고

 

현재 부동산 경기는 버블의 초입에 들어 왔다. 이미 서울 집값은 현실적으로 불가능한 가격이다.

자 그렇다면, 현실적이라는 것은 어떤 말인가? 홍춘욱 이코노미스트가 가장 중요하다고 생각하는 지표는

주택구입부담지수 라고 하는데. 주택구입부담지수는 무엇일까?

 

2020년 4분기에 조사된 것인데, 가장 최근의 것이다. 이미 현재까지 서울은 한번 더 상승했으니 그 값은 더 올랐겠지.

주택구입부담지수는 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우 상환 부담을 나타내는 지수다.

 

지수 100은 소득 25%를 주택구입담보대출 원리금 상환으로 부담한다는 것으로 숫자가 커질수록 부담도 늘어난다는 뜻이다.

 

전국 평균 주택구입부담지수는 전분기(52.3) 대비 5.1포인트 오른 57.4를 기록했다. 서울은 2020년 4분기 153.4로, 2008년 4분기(157.8) 이후 12년 만에 최고치다. 2008년 4분기 쯤이면 슬슬 리먼이 터지고 경제 거품이 무너질 끝물인 시점이다.

 

그리고 현재, 정부의 부동산 세금 공격은 강력하다. 그리고 그 기조도 향후 2년간은 지속될 것이다. 여당이 바뀌기 전까지는.. 이제 우리나라는 전 세계에서 부동산 세금을 가장 많이 내는 나라가 되가고 있다. 지출 층면에서도 서울 부동산에 대한 압박이 많이 작용. 

역사적으로도 소득 대비해서 부동산이 가장 비싸다.

 

상위 1%의 연 소득을 2억이라고 가정 했을 때도, 20억 짜리 아파트는 10년, 40억 짜리 아파트는 20년이 걸린다.

현재 상위 1%의 근로소득세가 약 50% 비중이니, 그 갭은 더욱 커진다.

 

현재까지 부동산 상승기를 정리해보면, 보통 13년~15년의 주기를 가지고 부동산 가격의 상승장이 왔었다.

1980년대에는 3저 호황의 경제 호황으로 인해 아파트,빌라,원룸 할 것 없이 모든 것이 오르는 장세였다.

 

2002년의 상승장에는 아파트인지, 다른 물건인지에 따라 상승이 달랐다. 2002년 부터의 상승장은 아파트의 해였다.

 

2015년부터 지금까지의 상승장은 그냥 서울이었다. 공급 부족, 일자리 등의 이슈로 서울이 날아올랐으며, 다른 지방은 서울 상승에 의한 풍선 효과일 따름이다.

 

아마, 다음번 상승장이 오게 된다면 또 다른 차별점이 나타날 것이다.

 

 

 

---

부동산 버블을 알려주는 3가지 신호는 무엇인가?

첫번째는 금리 상승 이다.

많은 경제학자들이 말하지만, 금리 상승기는 2가지 CASE가 있다. 정말로 성장이 너무 좋아서 물가가 상승함에 따라 조절을 위해 금리 인상을 하는 경우다. 이 때는 부동산도 같이 상승했었다. 다른 한 가지는 경제 성장이 아니라 어떠한 사유로 인플레이션 및 자산 가격의 상승이 가속화되어 금리 상승을 하는 경우이다. 필자는 지금이 2번의 CASE에 해당한다고 생각하며, 홍춘욱 교수도 비슷한 생각을 하는 것 같다.

 

두번째는 절대 적인 가격 지수이다.

아까 말했다. 이미 서울 부동산은 버블에 위치한다. 주택구입부담지수는 2009년 이후 현재 최고치를 달성하였다.

 

세번째는 미분양이다.

부동산 가격의 하락 시기에는 미분양이 점점 늘어난다고 한다. 그런데, 지금은 아니다.

역대 기준 최저의 미분양을 기록하고 아파트 경매가가 거의 매매가에 붙어 있다. 지금의 상황과는 다른 것 이다. 

공급이 너무 없고 양도세 중과로 인해 매물이 말라버린 지금. 부동산 투자자들은 버티기에 들어갔다. 누가누가 잘버티나 싸움...

향후 서울의 공급은 2023년 하반기 부터 입주 물량이 늘어나기 시작한다고 한다. 그리고 미분양이 보이기 시작할 시점이

이제 하락기가 시작하는 시점이라는 것.

 

 

 

최근 기사에서 미분양 물량이 조금은 늘었다고 한다. 이제 최저점은 찍었고 반등을 시작하는 시점일까?

아직도 서울의 공급은 부족하기만 한 것 같다. 그런데, 지금 산다고 2년 뒤에도 계속 오르기만 할까?

우리가 전매 제한이 풀리고 팔려고할때쯤 가격이 하락하고 미분양이 등장하기 시작한다면

그리고 입주 물량이 많이 터져나오기 시작한다면?

 

그 때도 부동산으로 계속 재미를 볼 수 있을 까?

 

<함께 볼만한 글들>

아는형님clip, 37세 집 살 필요 없어요. 부동산 하락은 옵니다.

 

2020년 취득세율 완벽 정리! 제네시스박의 부동산 절세 (Feat. 신사임당 유튜브 제네시스박)

 

6월 17일 부동산 대책을 정리해보며, 부동산에 대한 생각, 계획 등