북극성 아카데미 북극성주 하반기 부동산 시장 전망 및 관심지역 특강을 듣다. - 1강 (정리 및 리뷰)

 안녕하세요. 슈퍼문입니다.

최근 주식시장도 핫했지만, 그만큼 더 뜨거운 시장이있죠. 바로 부동산입니다. 최근 제가 서울에 전셋집을 알아보면서 돌아다녔는데 가격이 정말 말도 안되는 가격입니다. 1억으로는 5평짜리 전셋방 하나 구할 수 없는 세상이 되었더라구요. 아파트등을 찾아보니 대부분이 2배~2.5배 수준으로 가격이 올라있었습니다. 어쨌든 대한민국 사람들의 자산 90%이상이 부동산이며, 주식 투자보다 부동산 투자로 부자가 된 사람들이 몇배는 더 많을 정도로 우리나라에서는 부동산 투자가 대세이죠. 

 

 저는 부동산 투자보다 주식 투자를 선택했지만, 레버리지라는 측면에서(부동산은 갭투자 및 대출을 통해 주식 보다는 쉽게 레버리지를 활용할 수 있다는 생각) 그리고 무주택자라는 측면에서 부동산에 관한 지식도 같이 가져갈 필요성이 있다고 생각해, 부동산 강의들도 한번씩 들어보고는 있습니다.

(하지만, 아직은 주식 투자에 몰입해야하는 단계라고 생각함)

최근에는 저와 비슷하게 부동산 투자를 시작했던 친구와의 대담을 제가 글을 쓴적이 있었습니다. 

부동산 투자중인 친구와의 대화 (레버리지 중요성)

부동산 투자중인 친구와의 대화 (레버리지 중요성)

 이번 대화에서 꽤 느끼는 점이 많았습니다. 어쨌든 저는 30세까지 10억 자산을 일구는 것이 목표이고, 현재 28세가 되는 해에 순자산은 2억 20%정도를 달성했습니다. 30세까지 2년반이라는 시간이 남았네요. 친구는 6억이 되었으니 60%를 달성했습니다. 하지만 마지막에는 누가 웃을지는 가봐야 아는 것이죠. 그간의 노력과 성실함의 차이가 성과를 가를 것이라고 생각합니다. 남은 시간동안 어떻게든 저는 목표를 달성할 생각. 그리고 그 매개로는 변함없이 주식을 선택해서 공부하고 투자할 것입니다. 그리고 목표를 달성해가는 이야기를 제 블로그에 꾸준히 공유할 생각이죠.

 

오늘은 제가 들었던 강의를 정리 및 요약해볼 생각인데요. 강의의 주제는 하반기 부동산 전략입니다. 북극성 아카데미에서 시행하는 짧은 강의로 투자한 금액은 50,000원. 열심히 기록해 놓고 이 강의를 10배, 100배를 뽑아낼 것입니다. 강의를 들으면서 느꼈던 것은 부동산이든 주식이든 본질은 동일하다는 것. "싸게 산다. 비싸게 판다." 나보다 비싸게 사는 바보를 찾는 게임. 

자신이 실력만 있으면, 어느 분야에서든지 이렇게 온라인 강의를 열어 돈을 벌 수 있다는 생각. 북극성 부동산 아카데미는 아주 성황리에 운영되고 있는 것 같았습니다. 역시 투자든 사업이든 해본사람이 잘 할 수 있는 법.

 

제가 선택한 강의는 북극성주 님의 2021년 하반기 부동산 시장전망 및 관심지역 특강.

총 3강의 3시간짜리로 구성되어 있고, 실제 오프라인 강의를 한 것을 온라인으로 올린 무편집 강의.

오늘의 글은 그 중 1강을 요약 및 정리한 내용입니다. 혹시 특강 듣는 것이 돈이 아까우신 분들이라면

제가 정리한 글만 봐도 대충 내용을 아실 수 있을 것입니다. 2강, 3강까지 계속 잘 들으면서 총 정리해드리도록 하겠습니다. 

 

[북극성주] 2021년 하반기 부동산 시장전망 및 관심지역 - 특강 (리뷰 및 요약 정리) / 50,000원 특강

 

2013년 부터 시작된 부동산 가격의 상승은 현재까지 계속되어오고 있으며, 2019년 2020년 2021년 그 정점을 달리고 있다. 특히, 문재인 정부에 들어서서 정부는 수요억제 정책을 폈다. (공급은 충분하다고 생각했다.) 그리고 +로 유동성이 풀리고 저금리시대가 되면서 부동산 상승에 기름을 부었다.

 

부동산지인의 전국 입주물량 그래프를 보면, 2018년을 기점으로 계속해서 하락하는 추세.

어찌되었든 핵심은 공급이 부족하다는 것. (공급이 부족하다는 내용은 많은 유튜브에서 다루고 있는 말. 그리고 많은 부동산 상승론자들이 지속되는 부동산 가격의 상승을 이유로 공급 부족을 이야기)

 

결국, 2021년 2월을 기점으로 수요 억제 정책 - > 공공주도의 공급 정책으로 선회. 

정부는 공급은 충분하다는 이유로 수요 억제를 했지만, 결국 공급 정책으로 전환하면서 실패를 자인한 꼴.

 

부동산 공급물량에 영향을 끼치는 것은 인허가물량 + 분양물량 + 입주물량.

인허가물량을 통해 대략적인 입주물량을 알 수 있음. (모든 인허가물량이 입주물량으로 변하는 것은 아님)

보통 인허가물량에서 +3년이 되면 입주물량으로 나타남.

서울의 경우, 2018, 2019 모두 인허가 작다. - > 2021,2022 입주 물량 작다.

서울 2021년 인허가 물량은? 더 많이 작다. - > 2024년까지 입주 물량 작다.

 

첫번째, 서울의 인허가 물량이 작음으로, 입주물량이 턱없이 적다. (공급 부족하다) - > 이는 전세 가격 상승을 촉발할 것이다. - > 서울 아파트 가격 상승한다.

 

두번째, 현재 서울에 있는 재고 물량.

2020년 부동산 7.20 대책 (부동산 정책이 하도많아서 정확하게 720인지는 모르겠다.) 세금 폭탄이 떨어졌다.

종부세 6% 인상 / 양도소득세 최대 70% / 증여 이슈화

=> 재고 물량 크게 감소 (세금이 비싸서 매물이 안나와)

 

+ 임대차 3법 발효

전세 2+2 시행. 

=> 전세물량 급감

세번째 핵심은 거래량. (여기가 가장 중요하고 주목할 만한 부분인 것 같다.)

어찌됬든, 위의 부분은 다들 알고 있는 사실이다. 서울은 현재 공급이 부족하다, 

 

 1) 공급이 많은 상황일 경우, 거래량이 많다. - > 충분히 커버 가능 - > 가격 상승이 일어나지 않음.

 

 2) 공급이 적은 상황일 경우, 거래량이 많다 - > 가격 상승

                                     거래량이 적다 - > 가격 상승 

 (어찌됬든 공급이 중요한 키라고 말씀하시는 듯)

 

*그런데, 계속해서 거래량이 하락한다면 어떻게 될까? 지금까지는 거래량이 적어도 집값은 상승했다. 공급이 너무 없기 때문에 그런데 거래량이 계속해서 감소하는 상황에서 가격은 계속 상승할 수 있을 것인가?

 

지금처럼 서울에서 거래량 급감이 나타나고 있는 현상은 2013년 이후로 처음있는 일이다.

(보통 부동산 하락의 전조현상은 이런 모습이었다)

 

2016년부터 2018년까지 거래량은 꾸준히 우상향함.

2018년부터는 거래량이 감소하기 시작 But, 지속되는 서울 집값 급등.

최근에는 거래량이 급감하기 시작.

 

만약, 이 거래량 감소가 6개월 이상 지속된다면?

-> 아파트 가격 떨어질 수도 있다.

 

이 부분이 좋았던 점입니다. 북극성주님은 꾸준히 부동산 투자를 해왔고 상승론자이시지만, 무조건적인 상승만을 말하지는 않습니다. 대부분의 유튜버들이 무조건 상승한다고 공급 부족 이슈를 들며, 설명하는 것과는 디테일이 조금 다른 부분.

 

부동산 지인에 들어가서 실제로 데이터를 살펴보았습니다.

2020년 12월을 기점으로 정리를 해보니 2021.01 부터 2021.06까지 거래량 감소가 확연히 보입니다.

*결론

올해 하반기까지 서울 집값은 상승한다. 그러나, 지금부터는 거래량에 대한 모니터링이 필요하다.

거래량이 적다는 것은 아파트 매수에 대한 문턱이 높다는 뜻(가격이 비싸다) 매매가격의 상승 폭이 과거처럼

높게 형성될 수 있는 시기는 지났다. 거래량이 계속 감소하는 이유는 아파트 값이 높고, 금리 인상에 대한 부담이 있기 때문.

 

But) 현재 서울 상승폭을 결정할 수 있는 키는 재건축 & 재개발 정책에 있다.

재건축 & 재개발이 풀려 상승폭이 클 경우, 근처의 신축 아파트는 따라서 올라갈 것이다.(키 맞추기)

 

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