혼돈의 부동산 시장, 부동산 침체 가격 하락 이제 시작일까?

안녕하세요. 슈퍼문입니다.

어느덧 3월이 끝나고 4월이 다가왔네요. 3월 한달 간 한국 금융시장은 폭풍이 한 번 휘몰아 쳤다가 어느정도는 안정을 찾아가는 모습을 보이고 있습니다. 특히, 코로나 치료제를 위시한 바이오 시장의 강세가 두드러지고 있죠. 

코로나 바이러스는 유럽 및 미국에서 점점 심화되고 있고 아직은 그로 인한 실물 경기로의 영향이 제대로 드러나지 않은 가운데, 한국의 부동산 시장에서 서서히 가격 하락에 대한 목소리가

나오고 있는 추세입니다.

  

서강대 경제대학원 김영익 교수의 부동산 경기 예측

                                                                   "장기적으로 하락 추세 전망"

1. 가계부채의 압박

서강대 경제대학원 김영익 교수는, 작년 12월 저소득 자영업자 연체 및 소득대비 이자상환부담률이 점점 증가하고 있다고 말했습니다. 코로나가 발생하기 전부터도 가계의 이자상환부담이 늘고 있었는데, 코로나의 발생으로 인해 소득이 줄어든 가계에 이자 상환 부담이 더욱 크게 늘어난다는 것이죠. 그에 따른, 부동산 매매 수요의 감소, 이자를 부담하지 못하게 된 가계의 파산 및 부동산 급매등으로 인한 부동산 침체가 올 수 있을 것 이라고 예측합니다.

위 그래프는 오는 4월에 또 한번 발표된다고 하니 그 추이를 살펴보아야할 것 같네요.

2. 경기 디플레이션 심화

디플레이션을 평가할 수 있는 주요 경제지표 중 중요한 것은 GDP 디플레이터입니다.

* GDP 디플레이터란?

GDP 디플레이터는 명목 GDP를 실질 GDP로 나누고 100을 곱한 값입니다.

GDP 디플레이터= (명목GDP/실질GDP)x100

즉, 이 값이 증가하면 물가가 상승한다는 것을 보여주고, 감소하면 물가가 감소하는 것을 나타내주는데, 김영익 교수에 따르면, 우리나라도 2017년 4분기부터 5분기 이상 하락을 보여주고 있다고 합니다. 이는 90년대부터 일본이 보여준 모습과 비슷하죠. 따라서, 우리나라는 디플레이션 경제 초기에 다다르고 있으며, 이에 따른 소비 감소가 부동산 수요 감소를 촉진시킬 것이라고 합니다. 특히, 유가도 20달러에 계속 머무르면서 디플레이션 압력을 도와주는 향방이지요.

이밖에도, 인구 감소에 따른 총수요 감소도 있죠. 물론, 서울의 주택 공급은 아직도 공급이 부족한 상황에 있기 때문에, 아직은 이에 따른 모습을 크게 보여주고 있지는 않은 것 같습니다.

각종 미디어 매체에 따르면, 현재의 상황은 주택 거래량 감소, 주택 가격 하락, 전세 가격 상승의 추세로 보입니다.

31일 한국감정원의 이달 넷째주 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트 매매 가격은 2주 연속 보합세이며, 특히 강남 3구(강남/서초/송파구)는 전주 대비 0.1% 이상 가격이 하락했다.

다만, 전세가격은 상승세다. 이 기간 서울 아파트 전세 가격은 2주 연속 0.04% 상승했다. 강남지역은 전주 대비 0.05% 올랐다.

국토교통부 통계에 따르면, 지난 2월 서울 아파트 매매 거래량은 4172건으로 전월 대비 21.4% 감소 했고 전세 거래량은 5987건으로 전월 대비 7% 증가.

이는 코로나의 대유행으로 부동상 매매 수요가 줄었고, 부동산 매수를 하려던 개인들도 전,월세로 버티며 상황을 주시하고 있기 때문인 것으로 보인다. 

또한, 부동산 규제로 고가주택 및 다주택자 양도세, 보유세 부담이 늘어나자 집주인들은 세금 부담을 줄이기 위해 전세 매물을 반전세 혹은 월세로 전환하고 있다. 따라서 전세 공급도 줄고 있다.

이러한 상황이 지속된다면, 그리고 김영익 교수가 예전 IMF 외환위기 시절에 겪었던 역전세의 모습이 그려지는 것도 가능할 수 있지 않을까 싶습니다. 기존 갭투자 세력이 버티지 못하게 되어 '깡통 전세'가 나타난다면, 또 부동산 시장에는 한번에 대혼란이 일어나지는 않을지.

주택 매매가 감소 및 소득의 감소, 대출이자에 대한 압박, 전세가 상승

이러한 모습이 지속적으로 나타난다면

가히, 부동산 하락이 점점 나타나지 않을까 싶습니다.

부동산 경기 하락 또는 상승에 관한 의견을 댓글로 남겨주시면

죻은 이야기의 장이 되지 않을까 싶습니다.

하루 빨리 코로나가 해결되기를 바라면서

감사합니다!