부동산 투자중인 친구와의 대화 (레버리지 중요성)

부동산 투자하는 친구와의 대화

오랜만에 친한 친구를 만났다. 대학교 때 룸메이트이면서 성격도 잘맞고 배울점이 많은 친구. 또 하나의 공통점이 있다면 둘 다 경제적 자유라는 꿈을꾸고 있다는 점

그렇지만 나는 그 매개로 주식을 선택했고,
친구는 부동산을 선택했다. 사실, 2019년에도 같이 만나서 투자 이야기를 한적이 있었는데, 그 때 친구는 수도권 쪽에 아파트를 샀다고 했다. 물론 GAP으로 여러채를. 거의 월급은 대출이자로 많이 나가는 형태로 월급 나오는데로 수를 늘려갈 것이라 했다.

기본적으로 워렌버핏의 견지인 집은 투자의 대상이 될 수 없고 거주의 수단이다. 라는 생각을 가지고 있으며 전형적인 부동산 하락론자였던 나는 친구를 비판했다. 위험한 투자다. 어찌됬든 우리나라 가계부채는 심각한 수준이다. 이게 한번은 터질것이고 2008년과 같은 부동산 하락이 올 수 밖에 없다. 친구는 친구의 신념이 있었다. 2019 2020 2021 수도권 공급은 역대 최저이다. 그리고 정부의 다주택자 규제는 오히려 전세 매물을 잠기면서 가격상승을 부추길꺼다. 그당시 나는 코웃음을 쳤고 들은채도 하지 않았다. 조금이라도 관심을 가지고 수도권의 공급량만 조금 찾아봤었다면. 과거의 정부의 임대차입법이 어떤효과를 일으켰는지 약간의 공부가 있었다면 다른 선택을 했을까.

2년이 지났고. 나의 자산은 2억원 정도가 되었다. 그럼 친구는? 7개의 주택을 가진 다주택자가 되었다 순자산만 5-6억으로 성장. 심지어 몇개의 투자는 2020년 초에 매수한 것이다. 이렇게 갭이 벌어지게 되었다.

나는 2019년부터 주식투자를 시작했다. 사실 처음의 투자는 거의 공부도뭣도 없이 시작을 한다. 일단은, 책을 몇권읽고 거기서 나왔던 ISA에 가입하고 변액유니버셜보험 가입도 하고 코스피ETF및 한국채 ETF로 초기 포트폴리오를 구성했다.

친구는 똑같이 배를 탄 수입을 가지고 소위 부동산 전문가를 찾아간다. 그리고 추천받은 매물을 샀었다.

나는 2019년 미중무역전쟁으로인한 하락장과 코로나 초기 2020.03의 폭락장을 겪으면서 하락을 맞았다. 투자했던것들이 -50프로까지 떨어지기도 했었다. 그런데 사실 많은 공부를 했던것같지는 않다. 책을 읽는다는 것이 실천은 아니니까.

친구는 계속 횡보-하락하는 구간을 겪었다. 잠시 매매가격이 주춤할 때이다. 친구는 이때 오르지 않는 이유에 대해 계속해서 생각하며 공부했다고 했다. 책은 기본이요, 유명투자자들의 강의를 찾아들었다. 책->전문가를 찾고 만남, 배움 으로 이어졌다.

나는 책말고 돈을 쓰지않았다. 아끼는 것이 최고라고 생각했기 때문에
친구는 아낌없이 돈을 썼다. 모으는 족족 부동산 부자들의 강의를 듣고 투자를 했다.

2020년 코로나로 인한 대유동성의 장에서 나는 손실을 보지는 않았지만 수익을 거의 얻지 못했다.
나는 주저했고 좋은 기업을 매수했지만 쉽게 놓아버렸다.

친구의 아파트들은 말에 입아프다. 수도권에 있는것들은 물론, 지방에 사둔것들까지 모두 올랐다. 자신의 투입자산은 1억, 부채는 1억에 갭투자 차익만 5-6억 수준이 되었다.

나는 곰곰히 친구와의 이야기를 곱씹으면서 두가지 차이점이 이런 이유를 만들었다는 생각이 들었다.

1. 나는 위험추구형 투자를 한다고 생각했지만, 그리고 주식 공부를 책을 읽으며 실력이 늘고 있다고 생각했지만 사실은 무엇보다 레버리지를 써서 투자했어야하는 장을 알아보지 못할 정도로 공부가 부족했다는 것. (이당시 레버리지에 대해 생각을 못했다)

친구는 거의 모든 레버리지를 써서 위험성을 스스로 조절하며 투자를 잘 해냈다는 것. 그리고 그 경험으로 인한 자신감과 확신이 생기며, 시너지가 났다는 것.

2.친구는 진짜 고수들에게 배우기 위해 기꺼이 돈을 지불하고 배웠다는 것. 나는 고작 유튜브에 의존하면서 공부를 잘하고있다고 착각했다는 것.

어찌보면 자신의 노력의 차이. 간절함의 차이. 실천력의 차이가 그 결과를 달리 했다고 생각한다.

주식이든 부동산이든 장소는 중요하지 않다.
결국은 '노력의 크기' + '운'으로 얼마든지 높았던 벽도 뒤집을 수 있었다는 것.
내가 부족했던 이유는 그 노력의 크기가 친구보다 적었던것일 뿐. 간절함이 부족했던것일 뿐.

친구는 자산이 1억 -> 6억으로 상승했고 (+5억)
나는 현재 2억. 3년의 주식시장을 뒤지고 볶으며 얻은 수익은 실현손익 1400 + 변액보험 인출수익 500 + 해외주식 수익(인텔) 190 + ISA 수익 150  + 배당금 150  약 2250만원.

나와는 약 27배의 차이가 났다.

더욱 더 열심히 재밌게 투자한다. 흔히들 대한민국 투자자들은 대부분 부동산으로 성공했다고 한다.
물론 부동산 투자 좋지.

투자의 본질은 저평가되어 있는 것을 사서 제값이상을 주고 파는 것.
단기적은 저 친구의 자산을 목표로 또 열심히 공부해 가야겠다

친구와의 부동산 수엽 요약 및 느낀점은 2편에서.